卖房委托公证办理中，特殊情况或例外情形会影响流程与效力，具体如下：
1. 共有财产情形：房产为夫妻共同共有、多人按份共有等共有权时，需全体共有权人共同委托或经其他共有人书面同意后由一人代办。需额外提供共有权人身份证明、关系证明（如结婚证、户口本、共有权证）及同意出售的书面声明。若共有人意见分歧，公证将无法办理。
2. 无/限制民事行为能力人情形：委托人因精神疾病、智力障碍等属无/限制民事行为能力人时，需由法定代理人（如监护人）代办。需提供医学鉴定证明、法定代理人身份证明及监护关系证明，公证机构会严格审查代理权限与行为合法性，流程更繁琐，且需确保委托行为维护委托人权益。
3. 境外委托人情形：境外委托人的身份证明、委托书等材料需经所在国公证机构公证并经中国驻该国使领馆认证，或按双边条约规定的手续办理。委托书需用中文表述，外文内容需附经公证的中文译本。这会延长材料准备时间、增加成本，且各国公证认证流程差异可能影响进度。
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卖房委托公证办理需明确材料与流程要点，不同情况办理要点如下：
1. 个人委托：需准备委托人与受托人身份证明（身份证、户口簿）、房产证明（房产证、不动产权证）、双方签字确认的委托书（明确委托事项、权限及期限）。
2. 共有权房产：需提供所有共有权人身份证明及同意出售的书面材料，共有权人需共同到场或通过合法方式表明意愿。
3. 境外委托人：身份证明、委托书等材料需经所在国公证机构公证并经中国驻该国使领馆认证，或按双边条约办理。
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办理卖房委托公证时，常见错误操作及影响如下：
1. 委托书内容模糊：仅写“委托卖房”未明确具体权限（如签约、过户、收款等），会导致公证机构无法准确办理或后续交易纠纷。
2. 遗漏共有权人材料：共有权房产委托时，若仅个人办理未提供其他共有人身份证明及同意材料，会因材料不全导致公证失败，甚至引发共有人异议。
3. 提供虚假/失效材料：房产证明丢失或身份信息变更后提供虚假证明，被发现后不仅公证无法办理，还可能承担法律责任并影响个人信用。
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卖房委托公证的法律依据为《中华人民共和国公证法》及《不动产登记暂行条例实施细则》：
- 《公证法》第二十五条规定：涉及不动产的委托公证，需向不动产所在地公证机构申请。
- 《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定：卖房委托公证后的授权委托书可替代双方现场签约，为办理提供法律保障。
综上，卖房委托公证需向不动产所在地公证机构申请并提交相关材料，严格遵循上述法律规定。

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